“取消商品房预售制度”，就是涨房价？真相其实是……

房地产不仅是国民经济支柱产业，同时关联着民生问题，所以每一次的变化都会引起全国的高度关注。最近一段时间，关于“商品房预售制度”的存废，再次引起市场争论。

在探讨“商品房预售制度”对于我国现在的房地产行业是否合理之前，我们先梳理一下这个制度背后的千丝万缕。

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我国内陆的商品房预售制度和土地拍卖制度一样，都脱生于香港。

上世纪50年代，香港住房供不应求，人均收入水平也达不到全款购房的标准，于是霍英东一改现房销售制度，提出了“预售楼花”和“分期付款”，即购房者在房屋建设初期交付一部分定金，等交楼前再分期付清余款。

这一举措，不仅有效的缓解了购房者的资金压力，对于房地产行业发展更有着更重大的推动作用，当时还被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明 ”。

为什么这么说？因为商品房预售制度的核心就是融资，对于开发建设资金短缺的开发商而言，能够提前拿到购房款，等同于用较少的资金就可以撬动一个大的开发项目，对于资金充足的企业而言，有效缩短了资金周转周期，提前拿到资金立即可以去拿地开发下一个项目，周而复始，市场上的商品房供应也愈发活跃，香港的房地产业迎来了蓬勃发展。

20 世纪 80年代，内陆面临与50年代香港一样的问题，住房供应短缺，且房地产企业融资难，但当时正在筹措住房改革的内陆起步晚，经验不足，而彼时，香港的房地产业发展正处于黄金时代，适时的成为了内陆房地产发展的教科书。

1994年 7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 《中华人民共和国城市房地产管理法 》，正式引入了商品房预售制度。

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经过20多年的发展表明，商品房预售制度提高了资金的使用效率，对推动房地产业的发展和国城镇化进程都起到了历史性的正向贡献。

但随着商品房预售制度的实施，它的弊端也随之显露，潜在的道德风险和金融风险问题不断被曝光。

其中最引人诟病的就是烂尾楼问题，目前全国各大主要城市的商品房预售比例普遍都在 70%左右,部分城市甚至高达85%以上，而房地产开发资金中的30%都来自于商品房的定金和预收款，剩下的资金来源于银行贷款，在资金的串联下，开发商、施工方、银行和购房者环环相扣，一旦资金出现问题，购房者就会走上漫长的维权之路。

此外，预售的商品房在交房后也会出现诸多问题，预售商品房价格波动、商品房质量与先期广告宣传和设计规划不相符合、延期办证、延期交房等现象屡见不鲜，这些欺诈行为都让购房者的权益无法得到保障。

目前，为了保障消费者权益，防止烂尾楼等出现，国内多个城市都推出过现房销售试点，海南在去年更是已经明确规定，“新出让土地建设的商品住房全部现房销售”。

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在海南的现房销售规定出台后，不少人猜测“取消商品房预售制度”或将在全国进行推广。然而，从当前房地产行业现状分析，短期内商品房预售制度并不会在全国推行。

首先，资金是房企产企业的命脉，如果贸然取消商品房预售制度，就是切断了他们的重要资金来源，会给市场带来极大的金融风险，如果要取消，必须逐步降低房企的负债率，同时找到可代替预售制度的融资来源。

其次，预售制度的起始原因是因为住房供应短缺，而目前全国楼市分化严重，一二线城市住宅需求依然旺盛，且大部分城市对于土地财政的依赖度仍然偏高，在多个串联问题得到解决之前，商品房预售制度在短时间内难以被取缔。

最后，在合理的时机“取消商品房预售制度”并不会推动房价的上涨，现在房地产行业规模缩减已经是一个不争的事实，而且大部分城市的住宅供应都明显大于需求，而且房价抬高的主要因素是地价，取消预售制度对于房价并不会有长期影响。

商品房预售制度，从诞生之初就是为了缓解城市发展的“燃眉之急”，只是一个过渡的方法，从现在房地产发展的成熟度和其暴露的问题而言，取消这个制度在未来势在必行。