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再见,期房制度!再见,高周转!这下开发商更惨了

来源:居行网  发布时间:2020年12月09日  点击数:13

今年以来,多个省市已出台加强商品房预售资金监管的政策。据贝壳研究院最新统计,2020年以来,已有26个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则,且内容主要集中于四个方面:一是,要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户;二是,要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议;三是,对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度;四是,在预售资金使用上,按照工程进度支取相应比例的资金。

业内人士认为,由于国内的新房实行预售制度,部分城市频频出现烂尾楼现象,烂尾楼不仅影响城市市容,更侵犯了购房者的权益,加强商品房预售资金监管,确保预售资金专款专用,可减少“烂尾”等情形发生。

最近政府的一系列动作,指向性都太明显了。


三道杠、预售监管、期房制度,针对性的目标只有一个:

开发商。

开发商太惨了。但是我想,市场一定非常庆幸,开发商越惨,市场越好,才会有更好的产品、更好的服务、更稳妥的发展。

什么叫买房市场?

开发商是孙子,购房者是大爷。

1

一个史无前例的好消息。

成都、昆明、唐山、太原、江西。

从11月23日到12月8日,短短2周,连续5个城市(省份)提出了预售资金监管,都是大城市,频次非常高,正在释放一个非常积极的信号。

像一把利剑,刺向了两个巨大的毒瘤:

高周转,期房制度。

70岁的期房制度、30岁的高周转,终于迎来了第一声枪响!

期房制度,一切制度的基础。

这是香港霍英东首先提出来的,对,不是李摘瓜。当时的期房制度,或者叫炒楼花,是当时房地产的巨大创新。

开发商用首付款融资开发,风险小、回报高;拿不出全款的购房者,也通过分期,成功买房。对,当年的炒楼花,本质上是双赢。

开发商降低了融资压力。

购房者减轻了购房压力。

但是,这个让人又爱又恨的预售制度,运行半个多世纪后,弊端越来越大,同时存在着巨大的风险,那就是开发商仅仅盖了数层之后,就拿到了大部分的房款,想跑路轻而易举,平摊下来,开发商的风险几乎为0。

购房者承担了将近100%的风险。

这是预售制度里潜藏着最大的风险。

市场一片繁荣时,你好我好大家好,开发商、银行吃肉血赚,购房者也跟着喝汤;一旦市场一片萧条时,开发商、银行、施工方想方设法圈钱,却把烂尾、维权留给了购房者。

这太不对等。

2


高周转,更是让开发商空手套白狼。

期房制度引入内地后,聪明绝顶的开发商,将炒楼花的资本属性发挥到极致。

这一点,普通人都非常熟悉。

任何一家开发商都是高周转,无非快慢不同,碧桂园、旭辉、中骏、新城等非常多的房企,之所以弯道超车,之所以规模巨大,最大的功臣就是高周转。

最快6个月,拿地、预售、回款;

每一分钱,现有资金利用到极致;

快速拿地,快速回款,然后不断重复。

这就是开发商高周转的本质。

当年的创新,已然坠入泥淖。

引领市场的屠龙少年,在经历半个多世纪的风吹雨打之后,也逐渐成为了一条恶龙,搅得市场天翻地覆,市场更差,资本更强,产品更烂,对立更强。

烂尾、品质差、维权。

高周转,本质上围绕着资金在转,核心根本不在购房者和产品。

以前,万科做了89平的小户型,龙湖专注于五重立体景观,绿城做板楼设计,恒大做中庭景观,金地是理工直男……

但是现在,我能看到的是,他们每一步全国化的扩张,都伴随着资本意志的进场,谁的融资能力更强,谁的市场开拓就更强,至于产品,永远在资本之后。

所以,开发商不再专注于好产品。

所以,开发商根本不关心购房者。

如此,恶性循环。

如此,愈发对立。


3

14天,5个城市(省份)。

他们接连不断的发声,正在宣告一个全新时代的到来,我们将彻底告别过去,迎接一个全新的时代。

预售制度,将逐渐消亡。

目前,至少有5个城市加强了开发商的预售监管。

现金流,就是开发商的命门。

每一刀,都架在了开发商脖子上,高周转将越来越难,融资成本也会越来越高。

最核心的原则,说的很明白:

专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督。

比如说,引入了政府监管。

之前的监管协议,只有开发商、银行双方,现在开发商、监管部门、银行三方。

这个意思再明显不过了,之前你们俩还能勾勾搭搭,背地里不干不净,现在不行了,有了监管,有了第三方,不干净的事情,要么不做,要么成本极高。

比如说,预售资金专款专用。

一个项目对应一个账号,实行分阶段、按比例动态监管。

各地的重点监管额度不同,太原是40%,江西是全部,昆明是30%,各有不同。甚至于唐山都规定,有严重质量问题预售项目,暂停拨付房企商品房预售资金。

比如说,监管时间延长了。

之前很多预售监管的时间,是竣工,现在不行了,大部分的城市是必须收房才算,延长了一定的时间,保证了客户的安全性,适当避免烂尾、维权。

成都以竣工验收为止,太原以拿到不动产登记为止。

4

一刀砍在高周转、预售上,带来的后果是非常积极的。

烂尾的风险将减少。

我知道,废除预售需要时间,现在的预售监管只是权宜之计,但是这已经是一个非常积极的信号,没有开发商敢滥用、挪用资金。

以昆明为例,1年内出现1次拖欠工程款的,列为三级监管项目,监管资金额度上调为项目预售总额的40%;出现1次延期交房或拖欠农民工工资的,因房屋质量问题引发批量性群众投诉的,列为二级监管项目,监管资金额度上调为项目预售总额的50%;停工1年以上出现烂尾的,列为一级监管项目,监管资金比例上调为项目预售总额的100%。

这样一来,谁敢乱来?

开发商的资金流动,将大大降低。

甚至于一潭死水。

开发商靠什么挣钱?项目?肯定不行。现在都鸡贼了,做大规模、拉来融资,然后再做大规模、拉来融资,如此循环往复,不断滚雪球,规模越来越大。

但是现在,一旦楼盘未按规定将预售资金退还购房人,延期交房的,拖欠农民工工资的,交房维权的,变相逃脱预售资金监管的,都将受到惩罚。

想蹦也蹦不高了。

5

5个城市,向预售、高周转开枪了。

对于预售,对于高周转,都将是一场史无前例的改革。

1、预售制度将逐渐消亡,或者被一种新的制度取代。都知道预售制度的弊端,但是应对这么一个庞然大物,短时间内根本没有办法根除,只能一点一点,蚂蚁搬家。

2、开发商的现金流、流动性被彻底冻结。一旦资金被锁死、监管,想要挪用就会很难,融资这么难,成本这么高,监管账户的钱又不敢动,高周转、加杠杆就彻底进入死胡同。

3、长远来看,对于大房企会是一个积极的信号。短期会痛,但是长期利好,相比小房企,大房企不缺钱,不缺监管那点钱,更不怕降价,有全国的盘子托底。

4、房地产的核心逻辑没有变,因为土地制度没有变。也许预售制度在变,也许高周转被压制,也许还会去杠杆。但是土地的性质,土拍的收入,土地的溢价,资本、产品、房子,只是70年产权下的附属物罢了,土地的逻辑才是核心逻辑。




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