这个“一线城市”扛不住了！预示着楼市新变局……

 美国房价、租金最贵的城市，终于扛不住了！ 它就是旧金山，美国乃至全球的科技创新中心，刚刚被城市评级机构——GaWC评为2020年度的“世界一线城市”。 

美国房地产公司Zumper本周二公布的最新数据显示：旧金山一居室公寓中位数租金已跌至每月3040美元，6年来的最低水平。 Zumper的数据还显示：在苹果公司总部所在地库比蒂诺和谷歌的总部所在地山景城，一居室公寓的租金中值下降了15%以上，跌幅最为显著。 房租下跌的同时，房价也在跌。Zillow的数据显示，截至2020年8月1日的过去一年里，旧金山的房价跌了大约5%。 或许你会说：这有什么稀奇的？疫情影响的呗！ 疫情的确打击了很多城市的租金水平，但未必能打击房价。原因很简单，各国央行都在拼命印钞，钱多了自然导致资产价格上涨。 这种时候，房价和房租会出现背离的走势。房子体现中长期的预期，而房租反映当下的经济状况。 

这种情况我们在北上深也能看到，尤其是深圳非常典型：房租在跌，房价在显著上涨。 整个美国就是这样，房租微跌，房价同比上涨6.6%。所以，旧金山看起来就显得特别扎眼：房价和房租都在跌！ 这就要引起我们的重视了！ 不要以为旧金山远在天边。它可是硅谷所在地，它的房价趋势里，可能隐藏着大秘密。 什么秘密？这就是企业员工在家办公的可能性。 这一波旧金山房价、房租的同时下跌，源自疫情带来的失业率高企，以及科技企业普遍采取的在家办公的“新工作方式”。 有些企业只是临时性的，比如谷歌的母公司Alphabet上月宣布，员工至少要等到2021年夏天才能重返办公室工作。这是明确在家办公的时间还有1年，方便员工规划未来一年住哪里，方便重签租约。

 而有些公司则是认真的，比如Facebook就宣布，公司将用10年时间来过渡，最终实现全员远程办公。而且，Facebook开始招聘远程办公主管，据称在Facebook的5.2万名员工里，有超过40%的人对远程办公室感兴趣。 再比如Twitter、Slack（主营企业内部沟通工具）、Tanium（网络安全公司）都已经宣布，大多数员工可以选择永久性的远程工作。 也就是说，新冠疫情的确改变了很多科技企业的办公方式。 事实上，对于这一点我也深有体会。

疫情虽然在深圳得到了控制，但我的员工目前每周只用集中办公2天。下一步或许会增加到每周3天，但估计会长期稳定在3天。周一和周五通勤道路上最拥堵的两天，会让员工在家办公。 因为我发现，对于互联网性质的企业来说，是否集中办公其实影响不大。在家办公可以节省很多时间，避免了把宝贵的光阴浪费堵车或者等地铁上。 旧金山大区的居民，为高房租、高房价、高物价困扰很久了。最近几年来，一直有科技企业或者技术人员“逃离旧金山”的说法，但旧金山的企业、人口净增长量仍然是正的。 

只有到了2020年，这种局面才真正改变——逃离湾区的时代真正到来了。 那么问题来了：东部的美国白领正在逃离纽约，西部的则在逃离旧金山湾区，究其原因，都是因为房价和物价太贵，以及科技的进步。那么中国的北上深会发生什么？ 

逃离北上深，会发生吗？ 其实，局部的逃离已经发生了。比如华为把3万多员工从深圳迁移到了东莞松山湖，实现了在“欧洲小镇”办公的梦想，员工购房成本也出现了显著的下降。 至于阿里巴巴，从一开始就把企业放在了房价相对便宜的杭州，而不是北京或者上海，也在很大程度上为员工谋了福利。 

但中国跟美国有很大不同。美国的公共资源相对均等化，很多名企的总部就设在小镇上，员工也习惯住小镇或者城市远郊。 中国优质的教育、医疗、商业、交通等资源都集中在大城市，而且相对集中在市中心。这让想逃离中心城市的企业、员工，在做出决定的时候往往很困难。 但问题是：随着都市圈、城市群的构建，尤其是轨道交通的普及，城市多中心化趋势越来越明显，城市边界开始消融。

未来住在惠州在深圳上班，住在嘉善到上海上班，住在北三县在北京上班，都是可以实现的。 所以，一旦未来远程办公的手段成熟——比如AI和VR等技术的普及、升级，企业实际上不用全员、全时段集中办公。到那时，即便30%到40%的岗位可以远程办公，对楼市的影响都将极为深远。 我们知道，网购已经彻底改变了商铺的估值，远程办公则将改变写字楼、住宅的估值。因为伴随着远程办公的，还有远程教育、远程医疗，可以让你的郊区生活真正非常便利。 到那时，我们还有什么必要每天堵在路上，要去忍耐汽车尾气和坏心情？ 在这种趋势下，都市圈、城市群内部的房价巨大差异会被削平很大一块。比如深圳后海目前的房价是坪山高新区的7倍，未来或许会压缩到3倍左右。

因为10年之后，坪山高新区的生活品质跟后海不会有太大差距，只是炫耀性差一些而已。 这种情况会在每个大城市发生，都市圈内新崛起的中心，将享受更高的升值空间。这就是“旧金山之变”带给我们的启示。

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