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大佬为何爱物业?碧桂园、雅居乐、新城控股、佳兆业、旭辉等

来源:居行网  发布时间:2020年09月02日  点击数:5

许家印不止“沉迷”于新能源汽车车间,他的新关注点或许还有物业服务。

7月31日,中国恒大(03333.HK)宣布或将集团的物业分拆上市。消息过去不及半月,8月13日晚,中国恒大又发布公告,称旗下恒大物业合计引入了235亿港元战略投资。据此估算,恒大物业总估值约为838亿港元(750亿元)。目前上市的物管公司中,拥有千亿市值的仅有碧桂园服务一家。

恒大物业的上市进程正在稳步推进,不光此次引入的战投金额远超外界预计,奔向许家印的投资方队伍也巨头云集。据悉,恒大物业此次将引入14家战略投资者,包括中信、光大控股等大型央企,红杉资本中国基金、云锋基金等顶级投资基金,以及腾讯、周大福等大型企业。

值得注意的是,此次战投中还包括中国恒大董事局主席许家印的老朋友——香港华人置业创始人刘銮雄的妻子陈凯韵。其本次认购恒大物业5.37%股份,支付对价为45亿港元,是此次认购比例最高的投资者,也是唯一的个人投资者。

许家印与这些“投资天团”的大佬们颇有渊源。比如,在此次入股恒大物业前,刘銮雄家族就持有中国恒大超过5%的股份,对恒大股票及债券亦是积极投资。2014年,马云曾入股许家印名下广州恒大足球俱乐部,马化腾的腾讯也与恒大合作,成立恒腾网络。

此次引战完成后,战投方合计持有目标公司(Mangrove 3,Ltd.)28.061%股权,中国恒大仍持有71.939%,恒大物业仍为中国恒大间接非全资附属公司。关于本次融资,中国恒大表示,融资为集团物业管理业务引进了一批卓有声誉的战略投资者,将会提升其物业管理业务的企业形象、专业水平,也能支持其成长和发展。

许家印的强大朋友圈可见一斑。有分析称,中国恒大此次引战获得马云、马化腾、沈南鹏等大佬力撑,充分显示出恒大物业的巨大发展潜力。不过,鉴于恒大物业过往在管项目多来自恒大自身开发资产,上市之后,恒大如何在市场化、多元化方面展开动作值得关注。

受此消息影响,8月14日,中国恒大高开,盘中一度涨超7%,收盘总市值为2926亿港元。

恒大物业可能在一年内上市

恒大在8月13日的公告中披露了引入战投的具体投资情况。除陈凯韵之外的其他机构投资者中,华泰国际大湾区投资有限公司出资40亿港元,红杉资本旗下SCC Growth VI 2020 B,L.P.出资34.5亿港元。阿里旗下的云峰基金认购15亿港元,持股比例1.791%;腾讯控股认购12亿港元,持股比例1.433%;夏海钧认购5.5亿港元,持股0.657%;周大福创始人郑家纯家族认购5亿港元,持股比例0.597%。

早在7月31日,中国恒大发布公告称,正考虑分拆旗下物业管理服务及相关增值服务业务,在香港联交所独立上市。如若该板块最终能够成功分拆上市,将成为恒大旗下继中国恒大、恒大健康、恒腾网络、嘉凯城、ST恒宝之后的又一上市平台。

恒大物业极有可能在一年之内完成上市。值得注意的是,此次公告中称,恒大物业引入的战投,也即买方具有回购权。

按照公告资料,在(此次战投协议)交割日(暂定为2020年8月20日)的第二周年日或之前,若恒大物业未能完成上市,战略投资者有权要求恒大以其支付的原始对价加年利息10%的价格,回购战投所持有的全部或部分股权。

恒大物业目前成色几何?公开资料显示,恒大物业管理业务主要由全资子公司金碧物业有限公司承担。金碧物业公布的数据显示,公司员工近7万人,在管项目超1200个,合约管理面积约5亿平方米。

据第三方机构克而瑞显示,截至2019年末,中国恒大物业板块金碧物业在管面积达3.52亿平米,排名第四,仅次于万科物业、碧桂园服务、彩生活。就业务管理收入而言,金碧物业排在碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业、雅生活服务及中海物业之后,位列第七。

中国恒大方面表示,因目标公司交割后仍将维持为中国恒大的子公司,因此集团预期将不会就出售事项录得实际收益或亏损。

公告称,截至2019年末,恒大物业实现税后利润约为9.23亿元,同比涨近3倍。截至2020年6月30日,恒大物业未经审核净资产总值为27.73亿元。据中国恒大2019年年报,恒大物业管理收入达43.8亿元,2017年与2018年,这个数字分别为30.24亿元、40.67亿元。

不过,2017年-2019年间,中国恒大的总收入分别为3110亿元、4662亿元和4775.6亿元。这也意味着,最近三年,恒大物业管理收入占总营收的比例均不超过1%。

巨头青睐的“香饽饽”

2014年,花样年控股将旗下物业管理公司彩生活分拆上市,自此成为“内地物业管理公司分拆上市第一股”。四年后,房地产行业掀起新一轮物业分拆潮,碧桂园、雅居乐、新城控股、佳兆业、旭辉等房企先后将旗下物业管理业务分拆上市。

2019年,房企物业上市迎来“井喷”势头。这一年,共有12家物管企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场,数量等于此前五年主板物业股的总和。2014年到2018年,登陆资本市场的物管企业一共才12家。

克而瑞数据显示,截至2019年末,24家上市物业服务企业市值总额2355.9亿元,多数企业市盈率超20倍

从物业企业在资本市场的表现来看,2020年以来,在整体市场受新冠肺炎疫情影响表现不佳的大背景下,物业板块平均涨幅达37%。其中,涨幅最高的是银城生活服务,今年年内股价暴涨近5倍;而如今碧桂园服务的市值,也堪比半个碧桂园。

房企分拆物业管理板块上市,可利用其轻资产、低负债、现金流充裕的特点,拓宽融资渠道。据第三方统计显示,仅今年上半年,就有约21家房企分拆物业管理业务赴港递交招股书,几乎所有成功上市的物管企业均获得超百倍的超额认购,24只香港物业股上半年平均涨幅为54.32%。

“物业行业PE估值高于同期的其他行业,这也展现了资本市场对物业行业的高度认同。”永升服务(旭辉控股旗下)执行董事兼首席财务官周迪称。有分析指出,物业公司大量引入战投,意在提高其估值。

在知名财经评论人黄立冲看来,此次恒大物业之所以引入多家战投,或是想利用上市机会为自身获得更大规模融资,以覆盖恒大在恒大物业业务上所占用的资金,亦不排除恒大为战投做出了高额业绩承诺。

某种程度上,恒大引入战投的目的,或与投资巨头抢滩物管市场的野心不谋而合,也正因此,拥有大规模体量的房产物管企业,亦成为投资机构渴望入手的“香饽饽”。两个月前,此次投资恒大物业的红杉与腾讯,还将触手伸向另一家TOP级房企世茂集团。

今年5月,红杉资本中国基金、腾讯完成了对世茂集团旗下全资子公司——世茂服务控股有限公司的战略投资,投资总金额达2.44亿美金。彼时,红杉资本中国基金投资合伙人苏凯表示,物业管理作为房地产开发后市场上的存量管理业务,发展空间巨大。

目前,仅就地产龙头“碧恒万融”四家而言,物管类存量市场发展空间巨大。2019年万科物业实现营业收入127亿元,较2018年的98亿元同比增长 29.7%;融创中国物业管理板块实现收入70亿元,同比增长约35.5%;碧桂园服务实现收入96.45亿元,同比增速超过100%。

头部企业的动向代表着某种趋势。截至目前,前十大房企中,除恒大外,融创和华润置地都已有了明确的分拆计划,碧桂园、保利、中海和招商蛇口已完成物业分拆上市,绿地、龙湖分别入股了雅生活和绿城服务,只剩万科的物业板块没有明确对接资本市场的迹象。

有观点认为,可观的财务收益回报以及日后与物业公司的业务协同,或是投资者的主要诉求,这也不排除是投资巨头愿与恒大等大体量物管企业合作的重要缘由。值得注意的是,科技化、智能化、线上化、以及紧贴消费者正成为物管行业发展的新趋势。近期召开的2020蓝筹物业百强峰会上,多位房企物管企业高管皆表达了类似观点。

在龙湖智慧服务集团总经理曾益明看来,企业应致力于实践物业服务与数字化、自动化、智能化的深度融合。周迪在上述会议上表示,随着消费理念改变、科技投入及行业自我革新,物业行业将进一步开拓市场边界。

千丁互联高级副总裁王建辉也在会上透露,接下来的五年,大量物业企业会借助于今天科技的进步,在已经完成管控效率的基础上,完成惊险一跳,以变革驱动整个行业,提升运营效率。

这个新的蓝海正在激烈翻涌。未来10年物业管理规模将达500亿平方米,从基础服务到增值服务,物业服务市场空间将达到3万亿元。

本文转自微信公众号:中国企业家杂志

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